Condominios de uso residencial o combinados con negocios, como asegurarlos

Por David Torres

Términos de la póliza de tipo empresarial de condominio con uso habitacional (que puede catalogarse en tarifas de incendio bajo clasificación similar a hotel-hostal-casa de huéspedes Etc.) .En términos de riesgo paras cuota de incendio.

Introducción

De manera consistente, las aseguradoras clasifican a los edificios en condominio horizontal, dentro de pólizas de tipo empresarial, asignando una tarifa, principalmente en el ramo de incendio, que se puede clasificar como hotel, hostal, casa de huéspedes, Etc.

No es necesariamente mayor a una tarifa de casa habitación debido a que de forma adicional, se pueden dar descuentos especiales como son:

Extintores
Hidrantes
Otras medidas de PCI o protecciones contra incendio.
Cuota específica.
Servicios de bomberos cercanos, Etc.

En caso de no contar con dichos servicios y que esto influya en el siniestro, el monto de indemnización podrá bajar en la proporción de descuento aplicado a la cuota de incendio (la excepción puede ser una “agravación esencial del riesgo”, que impediría que se den las condiciones para “entrar en cobertura” y por ende, la aseguradora puede caer en una situación favorable para no cumplir el contrato.

Acerca de las propuestas que se te puedan presentar

Se presentan distintas propuestas en donde por el tipo de unidad habitacional, se clasifica de forma distinta al seguro común de casa habitación. Este último, representa un riesgo ligeramente inferior en términos de las siguientes tarifas aplicadas en póliza:

Incendio y sus adicionales y terremoto.
Responsabilidad civil.
Ramos técnicos.

El formato de póliza empresarial, confiere mayores beneficios y coberturas de tipo especial.

Términos a tomar en consideración para la sección de INCENDIO EN EDIFICIO Y SUS ADICIONALES

Tarifa aplicable sobre el cien por ciento del valor real o valor reposición (nota 1), según sea convenidos. Usualmente, las cotizaciones que se puedan presentar, deben considera cuando menos el VALOR REPOSICIÓN de los activos fijos (edificio y maquinaria). En la sección de incendio, se incluye el valor de la maquinaria y equipo y aparatos sujetos a presión y no se debe considerar el equipo electrónico. Este último se incluye en su propia sección, siendo una cobertura completa para dicho equipo dentro de su sección.
Coberturas adicionales o “riesgos nombrados de incendio” versus cobertura “amplia de incendio” y/o cobertura “todo riesgo de incendio”. La naturaleza de la póliza parte de la cobertura básica de IRE (o incendio sumado a rayo y explosión). De aquí, se añaden otros riesgos que tendrán un deducible mínimo (la cobertura de IRE no suele llevar deducible ni coaseguro en condiciones comunes). Los formatos pueden ser “Riesgos nombrados” que es la suma de varios riesgos extras o cobertura amplia de incendio o “todo riesgo”. Es importante mencionar que estas dos coberturas adicionales al ramo de incendio, le dan mayor amplitud a la póliza, pero pretenden excluir daños que se vaya generando durante el tiempo o que sean causados por negligencia humana.
Ejemplo de lo anterior son entre otros: filtraciones de agua por falta de mantenimiento del edificio. Como se mencionó anteriormente, estas coberturas adicionales, parten del principio de poner deducible mínimo, evitando que se envíen para su indemnización, gastos menores.
Por ello, las coberturas adicionales a IRE (nota 5), tienen un deducible mínimo, que se fijan como porcentajes del valor global del activo fijo o, si así viene en póliza estipulado en la póliza, sobre sus áreas de indiviso (de no venir esta última condición, se aplicará el o los deducibles sobre la totalidad de CADA AREA DE FUEGO O DE RIESGO, SEPARADA POR DETERMINADOS METROS O POR MEDIDAS QUE CORTEN EL RIESGO, COMO PUERTAS CONTRA INDENDIOS, ETC).
Primer riesgo absoluto y primer riesgo relativo. Primer riesgo absoluto implica que la empresa aseguradora no aplicará su derecho para imponer otro “coaseguro” distinto al señalado en póliza, denominado “bajo aseguro”.
Dicho coaseguro aplica sobre la base que un bien, quede cubierto por debajo de un determinado valor, sea este el de reposición (si así se estipuló), o el valor real (este es “por default”, el que señala la póliza a menos que por “endoso” (nota 6) se estipule el activo fijo cubierto a “valor reposición”. Mediante este endoso, la empresa renuncia expresamente a ejercer este derecho. El aspecto de que la aseguradora aplique este coaseguro por “BAJO ASEGURO” parte de una base de equidad a favor de la aseguradora y en detrimento de los que deban conocer a fondo, los números correctos para determinar los valores asegurados. Por ende, toda póliza aplicará LA PROPORCIÓN INDEMIZABLE, a excepción de que en el contrato se incluya un ENDOSO A “PRIMER RIESGO”. Dicho primer riesgo, no debe ser RELATIVO. Este último, también considera limitantes. Se debe revisar si la propuesta incluye la condición especial PRIMER RIESGO ABSOLUTO.
Otras coberturas que se manejan como “sublímites de las coberturas de incendio” o como “limites adicionales” con su suma asegurada. En caso de venir estipuladas como sublímite, indica en principio que, si existe algún tipo de deducible a aplicar, también se deberá de rebasar el mismo para cumplir la condición de pagar la cobertura “sublimitada”. Esto quiere decir, que la cobertura sublimitada tendrá el mismo limite que la cobertura principal al ser parte de la misma. El coaseguro a aplicar será el que indique la cobertura sublimitada. Por tanto, en caso de tener como coberturas como remoción de escombros o gastos extras o aún, pérdida de rentas (la cual no la veo necesaria para este edificio en particular), recomiendo que se pongan como límites adicionales, asignando una suma asegurada, para contar con una cobertura claramente diferenciada. Tendrá más de costo en la póliza, pero aplicarán condiciones más favorables, particularmente si dicha cobertura tiene o un coaseguro.
Coberturas de ajuste por inflación y/o por cambio en el valor del tipo de cambio y/o por aumento de suma asegurada por nuevas adquisiciones o adquisiciones existentes.
Recomendable incluir cláusula de ajuste por inflación. Estará limitada por la inflación de índice de precios al consumidor y no por índice de precios de la construcción (a menos que se logre un texto especial indicando que se aplicará inflación de la construcción o de la maquinaria, por ejemplo. En la práctica, no he visto este texto especial).
Coberturas de apoyo al incendio y de riesgos de tipo consecuencial. Remoción de escombros, gastos extras, inflación y adquisición de nuevos bienes o bienes conocidos.

Textos especiales para aplicación de deducibles y coaseguros o para poner limitantes que eviten tener mayores pérdidas.

Deducibles y coaseguros, como aplican.

Para cubrir un siniestro de terremoto ejemplo: si se menciona un coaseguro 80/20 y el edificio vale 100 millones, se parte de la suma asegurada de ochenta millones para terremoto. De ahí, el deducible es de 2 puntos porcentuales sobre la suma asegurada, es decir, se tienen que rebasar 16 millones de pesos.

Esta condición es así, salvo al imponer un texto especial que indique que el deducible a aplicar para los ramos de incendio y sus adicionales, será aplicado POR CADA AREA DE INDIVISO.

En caso de tener bienes a la intemperie, es necesario enlistar cada uno para una aplicación de coaseguro por cada bien y no sobre el cien por ciento de los bienes.

En caso normal, la aseguradora aplicará el deducible sobre la totalidad de cada área de fuego o riesgo y por esto, se hace necesario revisar la póliza que indique claramente una delimitación del alcance del deducible y coaseguro.

En las pólizas empresariales de condominios, se suelen excluir los contenidos distintos a los que pertenecen al edificio y, por ende, no se cubre mobiliario y enseres de casa habitación (ni es recomendable).

Para este último supuesto, recomendamos que cada quién asegure sus contenidos e incluya sus cristales, para no transferir riesgos menores que por su continuidad, perjudiquen en materia de siniestralidad a la póliza común del condominio.

Resto de coberturas de la póliza.

Responsabilidad civil. En este tipo de edificios, se recomienda poner la cobertura básica por daños a terceros, además de la de responsabilidad civil por daños cruzados entre condóminos e incluir a la propia administración como una entidad “tercera” (esto último se pone a consideración de la aseguradora).

Robo de contenidos. Solo los pertenecientes “al negocio” es decir, a la administración.

Cristales. Solo los pertenecientes a áreas comunes recomendando que los condóminos aseguren sus cristales en su propia póliza. Este riesgo, suele ser transferido de forma frecuente a la póliza de edificios, generando un aumento en siniestralidad.

Calderas y aparatos sujetos a presión. Indicar el valor reposición de este tipo de bienes de uso común. Su valor se incluye en la sección incendio en contenidos.

Para rotura de maquinaria y calderas es necesario que no sean equipos denominados “hechizos” y contar con bitácoras y plan de mantenimiento continuo. Se recomienda excluir equipos con más de 15 años de antigüedad.

Rotura de maquinaria. Indicar el valor de reposición de este tipo de bienes. Su valor se incluye en la sección incendio en contenidos.

Equipo electrónico. Su valor no se incluye en la sección incendio en contenidos (formato empresarial de póliza), puesto que la cobertura es completa para el equipo electrónico e incluye el equipo de vigilancia, computadoras fijas o aún móviles pertenecientes al condominio. Recomendable excluir equipos mayores a 6 años de uso.

Ciber riesgos. Algunas pólizas ya permiten cubrir las bases de datos, Etc.

Ultimas recomendaciones:

Para la cotización, homologar criterios de las sumas aseguradas a considerar para la propuesta.
Considerar que NO esta estandarizada la base de pago para riesgos hidrometeorológicos o TEV (terremoto y erupción volcánica) o aún de incendio. Aún cuando existe un dictamen técnico de la AMIS para indemnizar de forma homologada TEV y riesgos hidro, una aseguradora puede NO acatar dicho criterio. Por tanto, se debe de evitar escoger “LA ASEGURADOR MÁS ECONÓMICA”, puesto que ello no garantiza el criterio a la hora de indemnizar un determinado siniestro.
Los actores detrás de un pago de un siniestro que influyen también son principalmente: los reaseguradores. Deben de ser empresas de alta calidad pero que, a la vez, el criterio de sus reaseguradores se alinee con la filosofía de dicha empresa (para referencia ver casos de los huracanes de Acapulco).
Considerar que una póliza de esta naturaleza debe considerar que cubrirá millones de pesos en indemnización y por tanto, los más relevante de su decisión, es la calidad de aseguradora. En grandes siniestros, el agente puede influir, pero más importante es la manufactura del propio contrato.
Contar con todos los papeles del régimen de condominio en perfecto orden. Se puede dar un manual de referencia de lo necesario para indemnizar grandes siniestros.
Pólizas de formato de “área común y primer riesgo”. En el mercado al menos una aseguradora, he lanzado la póliza para cubrir áreas comunes, incluyendo oficinas, estacionamientos gimnasios, Etc. Soy de la idea de implementar esta póliza de forma preventiva y luego, transitar hacia la cobertura más completa, aún así, dejando esta excelente póliza para áreas comunes (GNP tiene este formato de seguro).
Cuidar de forma constante y continua la siniestralidad de este tipo de pólizas, que no deben servir como “caja chica” para pago de siniestros menores y por tal motivo, coberturas como las de cristales y responsabilidad civil, limitarlas a meter un máximo de siniestros por año evitando, por tanto, llegar a una siniestralidad superior al sesenta por ciento de la prima neta pagada.
Hacer inspecciones por parte de la aseguradora para que nos brinde su opinión acerca del estado que mantiene el edificio y seguir sus recomendaciones de seguridad.

Nota 1: De forma habitual, en el seguro empresarial, los activos fijos quedan cubiertos al valor real (nota 2). Esta condición se puede modificar indicando que la suma asegurada queda a Valor reposición (nota 3). Es importante mencionar, que las pólizas empresariales evitan cubrir al Valor Comercial del Inmueble. En ocasiones, el endoso de “valor reposición”, pude estar limitado a un número de años del inmueble o bien, tener la condicionante de que, al edificio, se le practiquen avalúos continuos.

Nota 2: Valor reposición a nuevo restando depreciación física por uso. Al cubrir de esta forma, se tiene que considerar sumar el valor de las mejoras y adaptaciones, considerando las fechas de las mismas.

Nota 3: Valor al que se adquieren los bienes similares o de similares características a nuevos. Implica, obtener el costeo de dichos bienes lo que valen de forma actual, sin considerar depreciación física por uso.

Nota 4: Toma en cuenta los valores de los bienes considerando su valor a nuevo, quitando depreciación y añadiendo el valor de mercado de la zona.

Nota 5: IRE. Es la cobertura principal de póliza, que, en determinadas condiciones, no lleva coaseguro ni deducible (salvo que se estipule en contrario). Incluye los riesgos de Incendio, Rayo y Explosión.

Nota 6: un “endoso” es un documento adicional, que estipula alguna cobertura o condición especial otorgada en la póliza. Es importante determinar si la aseguradora tomará el “cuerpo principal” de la póliza, o el “endoso” tendrá prelación o mayor peso, sobre el cuerpo estipulado en la póliza principal.